Comment investir dans l’immobilier sans apport en 2023 ?

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Investir sans apport signifie la chose suivante : vous procédez à l’acquisition d’un bien immobilier, uniquement avec un crédit immobilier qui vient financer en totalité l’acquisition de ce bien (prix et frais afférents : frais de notaire, honoraires de l’agence, frais de garanties etc.). C’est également ce que l’on appelle couramment le « financement à 110% ».

Sachez que souvent, les banques demandent un apport personnel de 10% du prix d’acquisition du bien, même si la loi n’impose aucun montant minimum ou maximum d’apport lorsque l’on contracte un prêt immobilier…

Pour autant, aujourd’hui il est tout à fait possible de se créer un patrimoine immobilier sans apport. Les établissements bancaires peuvent accorder un financement à 110% de votre projet immobilier, sous certaines conditions. Nous vous invitons à lire la suite de notre article pour découvrir les astuces qui vous permettront de décrocher ce financement. 

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Fixez-vous cet objectif simple en tête : vous devez convaincre votre banque avec des éléments solides à l’appui que votre projet est réalisable et que vous serez en mesure de rembourser votre crédit à chaque échéance. 

Évidemment, votre banque sera attentive aux revenus que vous percevez. En ayant des recettes régulières et notamment un CDI, vous augmentez vos chances d’obtenir un financement complet de votre projet immobilier. 

Quelques conseils pour obtenir votre financement à 110% : 

• Soyez honnête, transparent, et le plus précis possible

Pour maximiser vos chances, comportez-vous de façon honnête avec une totale transparence sur votre projet immobilier. La banque doit savoir exactement quel est votre projet, en détail, avec précision, afin de vous accorder sa confiance. Vous devez montrer que votre projet est réalisable.

Dans un premier temps, posez-vous et construisez votre projet immobilier !

Vous devrez, entre autres, indiquer à votre banque, les loyers que pourrait vous rapporter votre investissement si vous le louez, les charges afférentes, et l’effort d’épargne que vous pouvez réaliser mensuellement. Si vous avez réalisé des placements dernièrement, n’hésitez pas à en informer votre banque. Montrez que vous avez réfléchi et prouvez à l’établissement de crédit qu’il est réalisable avec un financement à 110%.

En résumé, vous devez constituer un dossier complet et solide afin de prouver à votre banque votre sérieux, que vous êtes réellement motivé par ce projet, et que vous serez en mesure d’assumer le remboursement de vos échéances de prêt.   

• Privilégiez l’investissement locatif plutôt que l’acquisition à la propriété classique

Emprunter pour louer rendra la banque moins frileuse que si vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier dans le but d’être simplement propriétaire. En effet, vos futurs loyers permettront de rembourser au moins en partie vos mensualités de crédit, ce qui réduira le risque d’impayé pour votre banquier. 

La vacance locative, qui est le fait de ne pas louer pas votre bien pendant un moment, n’efface pas totalement le risque de non-remboursement de vos mensualités pour l’établissement de crédit.

Il pourrait ainsi vous demander par exemple de souscrire une assurance loyers impayés. Ne soyez pas de suite réticent à ce type d’assurance : certes, vous cotiserez chaque mois, mais la banque aura la garantie qu’en cas de vacance locative, vous continuerez à remboursement votre crédit grâce à cette assurance.

Vous ferez également bonne figure auprès de votre banquier. Enfin, les primes versées à la compagnie d’assurance seront déductibles des revenus tirés de la location (à condition de choisir le régime réel d’imposition), ce qui réduira votre base d’imposition à l’impôt sur le revenu. 

Vous pouvez également opter pour l’acquisition d’un logement déjà loué. Cela permettra à votre banque de connaître à l’avance les loyers. De quoi être rassuré sur votre rentrée d’argent.

• Tournez-vous vers les dispositifs de défiscalisation proposés par l’État

La logique est simple : obtenir un avantage fiscal vous permet de payer moins d’impôts et donc d’avoir plus de moyens pour rembourser votre emprunt immobilier. 

Plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place par l’Etat. De manière générale, ils permettent à un particulier qui se soumet à un engagement de location et une pratique de loyers plafonnée, de bénéficier d’une réduction d’impôts.

• • Dispositif Pinel 

Vous investissez dans de l’immobilier neuf afin de le mettre en location. Le dispositif Pinel est venu remplacer le dispositif Duflot qui avait lui-même remplacé le dispositif Scellier. 

Vous devez vous engager à louer votre bien immobilier sur une période de minimum 6 ans et pouvant aller jusqu’à 12 ans. Le bien doit notamment être situé dans une certaine zone et les loyers pratiqués sont plafonnés. 

Grâce à ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement : 12% sur montant investi si l’engagement est sur 6ans ; 18% du montant investi si l’engagement est sur 9ans ; et 21% du montant investi si l’engagement est sur 12ans.

• • Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard vous offre également une réduction d’impôt sous certaines conditions. Vous devez, entre autres, investir dans une résidence de service meublée (résidences étudiantes ou pour personnes âgées notamment) et vous engager à louer pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôt est de maximum 11% du prix d’acquisition hors taxe, sachant que la réduction est calculée sur maximum 300 000€ hors taxe.

Sous certaines conditions, vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement.

• • Le statut LMNP

En réalisant de la location meublée, vous pouvez obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à condition de remplir certains critères. Découvrez notre article dédié à la LMNP.

Grâce à ce statut, deux régimes fiscaux avantageux peuvent s’appliquer : 

• Régime micro BIC : en dessous de 72 600€ de recettes locatives annuelles, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% qui vient remplacer la valeur réelle de vos charges. Vous ne serez ainsi imposé que sur 50% du montant des loyers perçus au titre de l’impôt sur le revenu. 
• Régime réel : sur option, ou obligatoire pour des recettes annuelles supérieures ou égales à 72 600€, vous déduisez de vos recettes locatives les charges réellement supportées. (frais d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, les primes d’assurances liées au logement etc). La technique de l’amortissement de votre bien immobilier peut vous amener à une base imposable égale à 0

• Choisissez un bon emplacement pour votre bien immobilier

Il est très important que le bien immobilier qui vous a tapé dans l’œil ait un fort rendement locatif si vous décidez de le louer. Cela permettra à la banque d’être tranquillisée vis-à-vis de votre capacité à rembourser votre crédit immobilier.

Tournez-vous vers des zones où la demande locative est très forte, vous n’aurez ainsi pas de mal à trouver de locataire et éviterez au mieux la vacance locative. Cela vous permettra d’évoquer la qualité du bien auprès de votre banque et de maximiser vos chances d’obtenir le prêt à 110%.

Quelle banque pour investir sans apport ?

Nous vous conseillons simplement de regarder les offres de plusieurs banques. Présentez à chacune d’elles votre projet immobilier, et si plusieurs opportunités se présentent, choisissez celle qui vous propose le meilleur taux ! 

Les avantages d’investir sans apport

Vous êtes sur le point d’acquérir un bien immobilier sans dépenser votre épargne et uniquement grâce au prêt de votre banque. Vous pouvez même être gagnant à condition que les bénéfices tirés des loyers soient supérieurs à votre coût d’endettement.

Votre investissement locatif doit être le meilleur possible ! La proximité du logement avec les transports en commun et les services de proximité par exemple, sera forcément un atout pour attirer des locataires. 

Les villes avec une demande locative très forte comme Paris, Bordeaux, Toulouse ou encore Aix-en-Provence, vous donneront plus de chance de louer votre logement rapidement. 

Si vous choisissez l’un des dispositifs de défiscalisation, vous profitez en supplément d’un avantage fiscal !

Les inconvénients d’investir sans apport

6% des crédits immobiliers sont accordés sans apport. Vous l’aurez compris, ce type de crédit n’est pas accordé à tout le monde. Un minimum de stabilité au niveau de vos revenus doit exister. La banque examinera le risque encouru en se basant sur votre capacité à épargner ou votre reste à vivre. 

Pour maximiser vos chances d’obtention du financement à 110%, il est conseillé de s’engager dans un processus de défiscalisation, qui, bien que présentant de nombreux avantages, présente aussi les inconvénients d’un engagement de location généralement long et d’un plafonnement des loyers sous peine de lourdes conséquences financières. 

N’oubliez pas qu’en cas de vacance locative, vous devrez continuer d’assumer le remboursement de votre crédit. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, la banque pourrait potentiellement s’en servir d’hypothèque en guise de garantie.

En résumé : investir sans apport est-il intéressant ?

Investir sans apport peut être intéressant si vous prenez bien le temps de construire votre projet et surtout de monter un dossier convaincant ! 

Examiner le marché immobilier et se renseigner sur la demande locative sont indispensables pour espérer un rendement important et ainsi que votre investissement sans apport soit intéressant. Vous pourrez financer intégralement votre projet grâce à la banque en étant gagnant. 

⚠️ Avertissement : L'investissement dans un bien immobilier doit s'envisager à long terme. N'oubliez jamais qu'un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. 
Il est impératif que vous fassiez vos propres recherches avant toute décision d'investissement, ou rapprochez-vous d'un professionnel du secteur financier pour avoir un avis éclairé sur l’adéquation de ces investissements à votre situation personnelle.