Comment investir dans la LMNP en 2023 ?
[Le guide complet]

La LMNP : qu’est-ce que c’est ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste pour un investisseur à louer son bien immobilier avec pour seule condition de le meubler suffisamment. De quoi se constituer des revenus complémentaires réguliers, plus importants qu’en location nue.

La LMNP est bien connue pour être un dispositif à fiscalité avantageuse, comme le dispositif Pinel !

Grâce au mécanisme comptable de l’amortissement du bien immobilier, l’investisseur pourra percevoir les loyers de la location sans payer d’impôts dessus. 

Comment investir dans la LMNP ?

Les conditions pour bénéficier des avantages du statut LMNP sont très souples.

• Vous pouvez acquérir un bien immobilier autant dans le neuf que dans l’ancien. 

• Votre logement doit être meublé afin que le locataire puisse y vivre normalement.

La loi du 6 juillet 1989 défini le logement meublé comme :

« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

La liste du mobilier devant obligatoirement figurer dans votre logement pour profiter du dispositif est fixée par l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : 

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Etagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le logement loué doit être à usage d’habitation pour le locataire, et peut être ou non sa résidence principale. Ainsi différents types d’investissements sont concernés par la location meublée : les logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire, les gîtes ruraux, les locations saisonnières, ou encore les logements loués dans des résidence de tourisme ou avec services pour faire de la LMNP dite « d’occasion » (résidence étudiante, EHPAD, résidence d’affaires, résidence sénior).

Sachez toutefois que si votre location est assortie de prestations de services de type parahôtellerie vous ne bénéficiez plus du régime fiscal de la location meublée. Votre location sera qualifiée de parahôtellerie si vous réaliser personnellement et directement au moins 3 des prestations suivantes, dans les conditions similaires aux établissements hôtelier : 

• le petit déjeuner
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison
• la réception de la clientèle

Les chambres d’hôtes par exemple relèvent du régime de la parahôtellerie d’un point de vue fiscal. 

En fonction du type d’investissement que vous réalisez, vous pourrez conclure plusieurs types de baux : le bail meublé classique d’un an renouvelable, le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable, ou le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum). Les durées minimales sont plus courtes qu’en location nue, ce qui peut apparaître comme un avantage ou un inconvénient en fonction de votre projet.

• Comme l’indique son intitulé, la LMNP consiste à louer son bien immobilier à titre non professionnel. 

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est apprécié par année civile et au niveau de votre foyer fiscal : soit votre foyer bénéficie du statut LMNP soit du statut LMP (Location Meublée Professionnelle). Cette qualification commune à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal n’empêche pas de déterminer les résultats d’activités des époux de façon séparée. Concrètement, la différence entre les deux statuts se trouve au niveau de la fiscalité. 

Vous êtes sous le statut LMP si vous remplissez les deux conditions suivantes cumulativement : 

• Vos recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 € TTC
• Vos recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée doivent être supérieures à tous les autres revenus professionnels du foyer fiscal imposables à l’impôt sur le revenu (salaires, pensions, retraites, rentes, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants article 62).

Pas défaut, vous serez sous le statut LMNP si vous ne remplissez pas ces deux conditions.

Où investir en LMNP ?

Votre offre de location doit impérativement correspondre à une demande locative importante. Les étudiants et les jeunes actifs sont sans aucun doute le marché cible de la location meublée ! 

Toulouse, Bordeaux, Lyon, ou encore Aix en Provence, sont par exemple des villes où le marché de la location est très tendu avec une demande des étudiants toujours plus forte.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour connaître l’état du marché dans les différentes villes de France au moment opportun afin de recevoir l’avis d’un expert car certaines villes ne se prêtent pas du tout à la location meublée et vous risqueriez de réaliser un mauvais investissement. 

Sachez que les studios et les appartements 2 pièces sont les plus recherchés par les étudiants et les travailleurs en déplacement. Ils sont donc idéals pour faire de la location meublée. 

Les avantages de la LMNP : la fiscalité

• Le régime des BIC applicable aux loyers

Bien que considérée comme une activité civile juridiquement, la location meublée est assimilée à une activité commerciale d’un point de vue fiscal. 

Les revenus sont ainsi taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC), peu importe que vous soyez Loueur d’un logement meublé à titre professionnel ou Loueur à titre non professionnel.

Deux régimes peuvent vous être appliqués. 

• Si vous percevez des revenus annuels de moins de 72 600€ pour une location meublée classique (et moins de 176 200€ pour une location classée meublé de tourisme) vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. 

Dans ce cas, vous n’allez pas déduire vos charges locatives réelles mais allez bénéficier d’un forfait pour ces charges. Seuls 50% de vos revenus locatifs seront taxés à l’impôt sur le revenu pour une location meublée classique (et 29% pour une location meublée de tourisme). Autrement dit, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (ou de 71% pour la location meublée de tourisme). Cet abattement est de minimum 305€. 

Vous devez déclarer le montant brut de vos recettes locatives sur la déclaration 2042 C Pro.  

Sachez que même en vous situant en dessous des seuils précités, vous pouvez toujours opter pour le second régime : le régime réel.

Vous pouvez opter pour ce régime d’imposition lorsque vous débutez votre activité mais aussi sur demande adressée au service des impôts des entreprises (SIE) chaque année, jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique. 

L’option s’applique pendant un an et est tacitement reconduite chaque année pour un an supplémentaire tant que vous ne renoncez pas à votre option. La renonciation peut intervenir jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s’applique. 

• Si vous percevez des revenus bruts supérieurs ou égaux à 72 600€ pour une location meublée classique ( et supérieurs ou égaux à 176 200€  pour une location classée meublé de tourisme) vous êtes obligatoirement soumis au régime réel.

Ce régime vous permet de déduire de vos loyers les charges locatives effectivement dépensés au cours de l’année. N’oubliez pas de garder les justificatifs de vos dépenses pour pouvoir les justifier auprès du service des impôts.

Vous pouvez déduire tout type de charge affectées à votre location : les frais de notaire, les frais d’entretien, les travaux de réparation, les primes d’assurances liées au logement, la taxe foncière, les frais de l’expert-comptable…

L’avantage de la location meublée par rapport à la location nue est que vous pouvez en plus déduire de vos recettes locative l’amortissement de votre bien immobilier. Il s’agit d’une charge uniquement comptable qui permet de constater la dépréciation de votre bien immobilier au fur et à mesure des années et non une « vraie » charge pour laquelle vous auriez dépensé. 

Sachez que l’article 39 C CGI pose un plafond de déduction des amortissements des biens qui sont donnés en location meublée égal à la différence entre le montant des loyers et le montant des charges autres que l’amortissement. Cette limitation vous empêche donc de créer un déficit mais vous permet d’arriver à une assiette taxable égale à 0 et ainsi de ne pas payer d’impôt sur les loyers tirés de votre location. 

En conclusion, au pire vous êtes imposés sur 50% de vos recettes tirées de la location meublée (voir 29% si votre bien est classé meublé de tourisme) et au mieux, vous n’êtes pas imposé sur les revenus que vous tirez de votre location grâce au régime réel.  

La différence fiscale entre le LMNP et le LMP se situe au niveau des déficits et de la plus-value réalisée en cas de vente du bien immobilier. 

• Déficit et plus-value

1. 1. Déficit 

En LMNP, si vous réalisez un déficit après l’imputation des charges sur vos loyers, vous ne pouvez pas imputer ce déficit sur votre revenu global, contrairement à la LMP. Autrement dit, vous ne pouvez pas déduire ce déficit de votre revenu global. Votre revenu global comprend les revenus des différentes catégories posées par l’article 1 A du Code général des impôts que vous percevez.

Ce déficit ne pourra être imputé que sur vos loyers tirés de la location meublée des 10 années suivantes. 

N’oubliez pas que l’article 39 C du code général des impôts vous permet d’arriver à une assiette taxable égale à 0 sans créer de déficit. Vous ne serez donc pas imposer sur vos loyers grâce à l’amortissement de votre bien immobilier. L’amortissement que vous n’aurez pas pu déduire en raison du plafond instauré pourra être déduit de manière infinie dans le temps.

                 2. Plus-value

Si vous souhaitez vendre votre logement et que vous réalisez une plus-value sur la vente, vous serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers en tant que loueur non professionnel tandis que le loueur professionnel sera lui soumis au régime des plus-values professionnelles.

19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux s’appliquent la plus-value réalisée dans le régime des plus-values des particuliers.  Sachez que vous êtes exonérés d’impôts au bout de 22 ans de détention du bien immobilier et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention !

• La TVA récupérable

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt payé par le consommateur que l’État prélève lorsque l’opération économique réalisée inclut un professionnel. Ainsi, si vous achetez votre bien à un professionnel, notamment un promoteur immobilier, vous devrez vous acquitter de la TVA à hauteur de 20% du prix d’acquisition de votre logement. En revanche, si vous achetez de particulier à particulier, vous n’êtes pas soumis à la TVA. 

Toutefois, si vous louez votre bien sous le statut LMNP vous pourrez vous faire rembourser la TVA grâce à la loi Censi-Bouvard sous certaines conditions :

• Vous devez acquérir dans le neuf (logement neuf ou en VEFA) et donc être le premier propriétaire du logement. 

• Le logement doit faire partie d’une résidence de tourisme ou plus globalement de services. Il peut s’agir d’un appartement au sein d’un EHPAD, d’une résidence étudiante ou d’un centre d’affaires. La résidence doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle.

• Vous devez confier la gestion du logement à un gestionnaire de résidence qui prend en charge votre location et vous versera les loyers

• Vous devez présenter les deux conditions cumulatives sur le chiffre d’affaires citées précédemment vous permettant d’être titulaire du statut LMNP

• Vous devez vous engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans.

Sachez que si vous récupérez la TVA payée lors de l’acquisition de votre logement, vous devrez collecter la TVA sur les loyers perçus et la reverser ensuite à l’Etat !

Les contraintes liées à la LMNP

Nous ne cesserons de le répéter mais vous devez impérativement meubler votre logement pour profiter de la fiscalité applicable à la LMNP, ce qui peut vous prendre du temps ! Ceci dit, si le temps ne vous manque pas, l’ameublissement n’est plus une contrainte. 

La LMNP exige la réalisation de formalités administratives et la tenue rigoureuse d’une comptabilité en cas d’imposition au régime réel.  

Vous devez tout d’abord déclarer votre activité de LMNP. Pour ce faire, il est nécessaire de remplir un formulaire Cerfa dénommé « P0i » dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de votre bien et de le déposer au greffe du tribunal de commerce auquel le bien loué est rattaché.

Cliquez sur le lien suivant pour trouver votre greffe.

Ce formulaire vous permettra en outre de choisir votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel) le cas échéant. 

Vous recevrez par la suite un numéro SIRET permettant d’identifier votre établissement. 

Notez que vous pouvez également déclarer votre activité en deux clics directement sur le site internet https://www.infogreffe.fr/.

Vous devez tenir une comptabilité même lorsque la location meublée n’est pas exercée à titre professionnel. Si vous disposez des compétences juridiques, fiscales et surtout comptables, vous pouvez le faire vous-même. Nous vous conseillons vivement de faire appel à un comptable si ce n’est pas le cas.

Vous éviterez ainsi de passer à côté de la meilleure optimisation fiscale possible ou de vous faire reprendre par l’administration fiscale. Vous devrez certes le rémunérer, mais cette rémunération fait partie des charges déductibles de vos revenus locatifs ! 

Sachez que parfois, la location nue peut être plus favorable que la location meublée, cela dépend de la situation de chacun des investisseurs.

En résumé : la LMNP est-elle un bon investissement ?

Face à une demande croissante des logements meublés par les étudiants ou même les travailleurs cadre de passage dans une ville, la location meublée peut s’avérer être un très bon investissement. 

Même si la LMNP présente des contraintes, elles sont rarement un frein pour l’investisseur qui bénéficiera d’une fiscalité très avantageuse et d’un rendement plus élevé qu’en location nue. 

Tout dépendra de votre profil et vos objectifs. Ce n’est pas la première fois que nous vous le disons, mais être accompagné par un professionnel dans ce type de projet est essentiel puisque de nombreux paramètres doivent être pris en compte pour réaliser un bon investissement et éviter d’être déçu par la suite ! 

Vous l’aurez compris, la LMNP peut être un bon investissement à la condition que le bien immobilier soit bien choisi et que vous soyez aidé par un professionnel dans votre démarche.

⚠️ Avertissement : Les informations présentées sont données à titre informatif et ne doivent être en aucun cas considérées comme un quelconque conseil en investissement, ou une recommandation d’achat ou de vente. Les informations contenues peuvent devenir obsolètes avec le temps.
L'investissement dans des produits financiers (actions, ETF, OPCVM, etc..) est risqué par nature et doit s'envisager à long terme. Il est impératif que vous fassiez vos propres recherches avant toute décision d'investissement, ou rapprochez-vous d'un professionnel du secteur financier pour avoir un avis éclairé sur l’adéquation de ces investissements à votre situation personnelle.