Comment investir dans les SCPI en 2023 ?
[Le guide complet]

Une SCPI : c’est quoi ?

L’acronyme SCPI signifie « Société Civile de Placement Immobilier ». Acquérir des parts d’une SCPI est un type d’investissement dans l’immobilier locatif. 

Vous n’investissez pas dans de l’immobilier classique comme un appartement ou une maison par exemple, mais dans une société qui va elle-même acquérir des immeubles, les mettre en location et vous reverser les loyers perçus. 

Peut être avez-vous déjà entendu l’expression « Pierre papier » souvent utilisée pour désigner les parts de SCPI ? L’investisseur acquiert de l’immobilier (=pierre) mais indirectement, en passant par l’intermédiaire d’une société dans laquelle il a souscrit des parts (=papier). 

Le fonctionnement des SCPI est encadré par le Code Monétaire et Financier, la gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion et l’Autorité des marché financiers (AMF) agit en tant qu’autorité de contrôle. Un encadrement qui renforce la sécurité de ce placement. 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en vous débarrassant des contraintes de gestion de l’immobilier classique ? La pierre papier peut être une bonne solution. 

Comment fonctionne une SCPI ?

Concrètement, vous achetez des parts d’une société civile de placement immobilier gérée par une société de gestion qui utilise votre investissement et celui des autres investisseurs pour acquérir des immeubles. 

Ces immeubles sont ensuite loués afin de rapporter des loyers. Après déduction des frais afférents à la gestion des actifs immobiliers détenus par la société qui représentent environ 10% des loyers, ces derniers vous sont reversés sous forme de dividendes. Le montant des dividendes dépend des loyers que la société aura perçu ainsi que du nombre de parts que vous détenez. 

En général, les loyers sont distribués trimestriellement ou parfois tous les mois, après l’écoulement d’une période de quelques mois à la suite de votre souscription.

Sachez que la société de gestion peut mettre une partie des loyers de côté, par précaution, pour faire face à une potentielle dégradation de la conjoncture économique dans le futur. 

Il existe différents types de SCPI, avec des objectifs différents et une composition des biens immobiliers détenus différente. 

• Les SCPI de rendement

Ces SCPI acquièrent principalement de l’immobilier professionnel, c’est-à-dire, des locaux commerciaux, bureaux ou entrepôts. Certaines SCPI de rendement sont dites « spécialisées » lorsqu’elles investissent par exemple dans des résidences de services comme les EHPAD, les résidences Sénior ou étudiantes.  

Leur objectif est de procurer à leurs associés un rendement élevé et surtout régulier. 

• Les SCPI fiscales

Elles acquièrent des immeubles résidentiels dans le but de faire profiter leurs investisseurs de dispositifs de défiscalisation. Ces SCPI s’adressent à tout ceux qui ont pour objectif de réduire leurs impôts. 

Avez-vous peut être déjà entendu parler du dispositif Pinel ou du dispositif Malraux? De façon simplifiée, un bien neuf ou à rénover (en fonction du dispositif) doit être acheté par le particulier avec un engagement de location d’une certaine durée et un loyer plafonné afin de pouvoir profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie. 

S’engager dans ce type de dispositifs peut se faire directement ou indirectement par le biais de la SCPI. L’avantage de passer par une SCPI fiscale est l’éviction des contraintes de gestion de l’immobilier direct (dégradations du bien, vacance du logement, loyers impayés etc). La SCPI acquiert des programmes immobiliers éligibles à un dispositif de défiscalisation et vous en fait profiter.

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

SCPI Pinel

La SCPI Pinel acquiert des logements neufs ou rénovés situés dans une certaine zone et se soumet à un engagement de location. 

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, vous devez vous engager à conserver vos parts pendant toute la durée d’engagement de location. 

Grâce à ce dispositif vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement : 12% sur montant investi si l’engagement est sur 6ans ; 18% du montant investi si l’engagement est sur 9ans ; et 21% du montant investi si l’engagement est sur 12ans.

Pour en savoir + sur le dispositif Pinel, consultez notre article sur l’investissement PINEL.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux acquiert des logements anciens à rénover qui se situent en Secteur Sauvegardé. 

L’avantage fiscal est une réduction d’impôts qui s’effectue en une seule fois sur l’impôt dû au titre de l’année d’acquisition des parts de la SCPI. Il se situe entre 17% et 20% de votre investissement initial.

SCPI déficit foncier

La SCPI acquiert des logements anciens dans le but de les rénover. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers le montant des travaux réalisés par la SCPI à hauteur de votre quote-part dans la société. Si vous ne percevez pas de revenus fonciers ou que le montant des travaux dépasse ces revenus, vous pouvez réaliser un déficit foncier de maximum 10 700€/an qui s’imputera sur votre revenu global et viendra réduire votre base d’imposition à l’impôt sur le revenu. 

La SCPI déficit foncier est donc conseillé aux investisseurs qui sont très fortement imposés.

• Les SCPI de plus-value

Elles acquièrent des biens immobiliers à faible valeur, dont la valeur au m² est inférieure à la valeur moyenne du marché, et qui nécessitent de grosses rénovations afin de réaliser une plus-value sur leur revente. 

En rénovant ces biens, la SCPI leur fait prendre de la valeur dans le temps et réalise ainsi une plus-value à la revente qui vous permet à vous de réaliser à votre tour une plus-value lorsque vous souhaiterez procéder à la cession de vos parts sociales.

Vous l’aurez compris, la conservation des parts d’une SCPI de plus-value sur le long terme est primordiale pour pouvoir réaliser une belle plus-value à revente de vos parts. Avec ce type de SCPI, vous n’aurez pas de rendement régulier, ni d’avantage fiscal. 

Comment investir dans les SCPI ?

Plusieurs options s’offrent à vous pour investir dans les SCPI.

• Acquisition en direct – pleine propriété

Vous pouvez tout simplement acquérir directement des parts de SCPI. Si une SCPI vous intéresse en particulier, vous avez la possibilité de vous tourner directement vers la société de gestion. Si vous souhaitez être conseillé sur ce type de placement en fonction de vos objectifs, tournez-vous vers un intermédiaire comme votre banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine qui vous guidera dans votre choix.

L’investissement dans les parts de SCPI se fait à partir de quelques centaines d’euros. En moyenne, une part vaut entre 150€ et 1000€. En payant comptant, vous choisissez le nombre de parts que vous souhaitez et vous pouvez payer en général par prélèvement, virement ou chèque. 

Pour financer l’acquisition des parts de SCPI vous pouvez bien évidemment souscrire un crédit, que vous pourrez rembourser grâce aux revenus réguliers versés en choisissant une SCPI de rendement. Au moment de réaliser votre déclaration de revenus en année N+1, vous pourrez d’ailleurs déduire les intérêts de cet emprunt des revenus qui vous auront été versés par la SCPI au cours de l’année N.

• Acquisition en direct – démembrement

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété en deux : nue-propriété et usufruit. L’usufruitier est celui qui peut utiliser un bien et en tirer les revenus. Le nu-propriétaire détient la propriété mais sans le droit d’utiliser le bien ou d’en tirer les revenus. 

Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, vous pouvez acheter les parts de SCPI en nue-propriété pour un prix moins élevé. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’acquisition qui dépend de la durée du démembrement et des caractéristiques de la SCPI.

Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu et n’aurez à payer aucune fiscalité : pas d’impôt sur les revenus et pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). À l’échéance du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts et recevrez ainsi les loyers sous forme de dividendes.

• Acquisition par le biais d’un contrat d’assurance vie

Le contrat d’assurance-vie est un contrat d’assurance par lequel en contrepartie des primes payées, l’assureur s’engage à verser au souscripteur ou au tiers désigné par lui, une somme (capital ou rente) en cas de survenance d’un événement déterminé dans le contrat, en relation avec la durée de la vie humaine de l’assuré.

Le montant versé sur le contrat peut être investi sur un fonds en euro garantie en capital, des supports en unité de compte ou les deux. Les supports en unité de compte sont exposés à la fluctuation des marchés financiers. La SCPI est une unité de compte. 

En plaçant votre investissement dans des SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie, vous bénéficierez du régime fiscal avantageux offert par ce contrat. Contrairement à certaines idées reçues, vous pouvez réaliser un retrait des sommes placés sur votre contrat quand vous le souhaitez, votre argent n’est pas bloqué.

Tant que vous ne réalisez aucun retrait, aucune fiscalité ne sera due. En cas de retrait, vous serez imposé sur le montant des produits, avec une fiscalité avantageuse si le contrat a été souscrit il y a plus de 8 ans. Au décès, les bénéficiaires de votre contrat profiteront également de la fiscalité spécifique applicable aux contrats d’assurance vie.

En choisissant l’assurance vie comme support de vos SCPI, vous pourrez plus facilement revendre vos parts. 

Notez que vous devrez choisir vos SCPI parmi celles proposées par votre assureur, ce qui affaiblie la liste des choix. L’assureur peut également vous imposer certaines contraintes comme une quote-part maximale à investir sur les SCPI et un minimum sur d’autres unités de compte. 

Sachez enfin que les SCPI ne sont pas éligibles aux PEA mais peuvent être hébergées sur un compte-titres.

Quelles sont les meilleures SCPI ?

Vous trouverez ci-dessous une sélection de SCPI investissant dans différents types de biens immobiliers qui pourraient vous intéresser. 

Notez qu’un taux de distribution plus faible sur une SCPI n’est pas le signe qu’il s’agit automatiquement d’une mauvaise SCPI. Parfois, un taux de distribution moins élevé reflète simplement un risque moindre. 

Pour bien choisir sa SCPI, il faut analyser plusieurs éléments en commençant par le patrimoine de la SCPI et notamment la qualité des immeubles, leur situation géographique, le type de bail etc. Il faut également analyser la société de gestion, son historique, la stabilité de l’équipe etc ainsi que le marché des parts de la SCPI. Demandez l’avis d’un expert pour l’analyse de ces différents paramètres !

• SCPI de rendement

  • PRIMOVIE

Vous souhaitez investir dans des secteurs immobiliers utiles au niveau social ? Détentrice de biens immobiliers dans le secteur de la santé (maisons de retraite, EPHAD, résidences Sénior) et de l’éducation (crèches, écoles, universités), la SCPI PRIMOVIE peut vous intéresser. 

En savoir + sur la SCPI PRIMOVIE : Rendez-vous sur leur site !

• • ACTIVIMMO

Avec un taux de distribution au-dessus de la moyenne ces deux dernières années, la SCPI ACTIVIMMO investit dans les bâtiments logistiques et d’activités.

En savoir + sur la SCPI ACTIVIMMO : Rendez-vous sur leur site !

• • IMMORENTE

Depuis plus de 30ans, la SCPI IMMORENTE investit dans différents types d’immeubles dans un objectif de diversification. (hôtels, bureaux, commerces, santé)

En savoir + sur la SCPI IMMORENTE : Rendez-vous sur leur site !

• • ATREAM HOTEL

Récente, la SCPI ATREAM HOTEL investit dans les murs d’hôtel et les résidences de tourisme en Europe. Il s’agit de la première SCPI dédié à l’immobilier hôtelier ! Parfait si vous voulez être exposé au secteur du tourisme !

En savoir + sur la SCPI ATREAM : Rendez-vous sur leur site !

• SCPI de plus-value

  • NOVAPIERRE RESIDENTIEL

Investissement dans l’immobilier résidentiel à Paris et dans le Grand Paris.

En savoir + sur la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL : Rendez-vous sur leur site !

• • PATRIMO CROISSANCE IMPACT

La philosophie de la SCPI : l’accès au logement pour tous. Investissement en nue-propriété dans des résidences affectées à la location dans le logement social et intermédiaire. 

En savoir + sur la SCPI PATRIMO CROISSANCE IMPACT : Rendez-vous sur leur site !

• SCPI fiscales

  • SCPI URBAN VITALIM 4

Dispositif PINEL .

En savoir + sur la SCPI URBAN VITALIM 4 : Rendez-vous sur leur site !

• • URBAN PRESTIGIMMO N°5

Dispositif Malraux – Attention : souscription jusqu’au 31 décembre 2023.

En savoir + sur la SCPI URBAN PRESTIGIMMO N°5 : Rendez-vous sur leur site !

• • URBAN PIERRE N°6 

Déficit foncier – Rénovation du bâti ancien dans des quartiers bourgeois. 

En savoir + sur la SCPI URBAN PIERRE N°6 : Rendez-vous sur leur site !

Les avantages des SCPI

• De l’immobilier accessible sans contrainte de gestion

Plus besoin de mobiliser des sommes importantes pour diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier !

En choisissant les SCPI, vous investissez dans l’immobilier avec un faible ticket d’entrée : quelques centaines d’euros pour l’acquisition d’une part contre quelques milliers ou centaines de milliers d’euros pour l’acquisition d’un bien immobilier classique comme un appartement ou une maison. 

Vous n’avez plus à vous préoccuper des contraintes de gestion qu’engendre l’acquisition d’un bien immobilier : la société de gestion sélectionne pour vous un parc immobilier, procède à la location des biens, et assure leur gestion de A à Z.

• Un rendement attractif à risque réduit

Actuellement, le rendement des SCPI se situe en moyenne au-dessus des 4% mais ne dépasse généralement pas les 5%.

La SCPI investit dans plusieurs immeubles, d’un même secteur ou dans des secteurs différents, dans une seule métropole ou parfois plusieurs villes européennes, ce qui permet d’avoir différents locataires et pas un seul comme lorsque l’on investit dans un bien immobilier classique. Cela permet de mutualiser le risque, et de compenser au moins en partie des loyers impayés de la part de certains locataires grâce aux loyers perçus sur les autres immeubles loués.  

Grâce aux SCPI, vous pouvez investir dans de l’immobilier tertiaire plutôt que de l’immobilier résidentiel. Le phénomène de « bulle » spéculative est ainsi moindre et réduit le risque de mauvaise surprise pour les acquéreurs. 

• La perception de revenus complémentaires

Les SCPI de rendement vous permettront de percevoir régulièrement les loyers récoltés par la SCPI sous forme de dividendes. 

La diversification du parc immobilier d’une SCPI assure une meilleure continuité des revenus versés. Pour assurer un meilleur rendement, pensez à investir dans plusieurs SCPI ! Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de nature différentes, qui ont des stratégies d’acquisition différentes et qui sont gérées par différentes sociétés de gestion. 

Les inconvénients des SCPI

• La perte en revenus et en capital

Les loyers peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture du marché immobilier. Aucune garantie en capital n’existe face à cette dépendance du marché. 

Ainsi, les loyers perçus sous forme de dividendes ainsi que la valeur de vos parts de SCPI peuvent diminuer.

N’oubliez pas qu’en cas de financement de vos parts de SCPI par un crédit, vous devrez même en cas de baisse des loyers, continuer à rembourser le crédit.

• Placement à long terme

La SCPI est un placement à long terme. Pour rentabiliser l’ensemble des frais que vous allez acquitter, nous vous conseillons de conserver vos parts environ 10 ans. 

• La liquidité du placement 

La liquidité représente le niveau de difficulté pour revendre son bien. 

Le placement dans des SCPI est peu liquide. Ainsi, trouver un acheteur lorsque l’on souhaite revendre ses parts, sans subir de pression au niveau du prix, peu s’avérer plus difficile que si l’investissement portait sur des produits financiers. 

Pour davantage de liquidité, les SCPI à capital variable sont à privilégier par rapport aux SCPI à capital fixe, puisque le marché d’échange est plus dynamique. Vous pouvez également choisir d’investir dans les SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie, ce qui vous assurera la même liquidité que les produits financiers.

En résumé : est-il intéressant d’investir dans les SCPI ?

Comme pour tout investissement, l’acquisition de parts de SCPI présente des inconvénients ou des risques, le tout est de savoir les évaluer et analyser leur importance. 

Nous l’avons vu, la SCPI présente de nombreux avantages non négligeables : une accessibilité à l’immobilier pour tous, un rendement attractif, une absence de contraintes de gestion, des revenus complémentaires, un large choix de types de SCPI permettant à l’investisseur d’atteindre ses objectifs, l’acquisition à crédit, par le biais d’une assurance vie etc.

La SCPI présente les inconvénients évoqués ci-dessus qu’il convient pour la majorité de relativiser :

La majorité des placements ayant pour objectif de faire fructifier sa mise de départ, et pas seulement la SCPI, ont aujourd’hui une durée de placement recommandée longue. 

La perte en revenu et en capital proviendrait d’une baisse considérable du taux d’occupation des immeubles de la SCPI. Or, la diversification locative et immobilière du parc de la SCPI réduit considérablement ce risque. Les locataires seront très souvent de très grandes entreprises dans divers domaines comme la grande distribution, les écoles supérieures, les hôtels prestigieux etc, avec un bail de longue durée. 

Vous l’aurez compris, pour diversifier votre patrimoine, les SCPI peuvent être une très bonne solution. Nous vous conseillons de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra établir une stratégie globale d’investissement et répondra à toutes vos questions sur les SCPI avec carté :

Quelle(s) SCPI ? Combien de parts acheter ? Quel rendement puis-je espérer sur les SCPI proposées ? Pourquoi les SCPI plutôt qu’un autre placement dans mon cas ? 

⚠️ Avertissement : Les informations présentées sont données à titre informatif et ne doivent être en aucun cas considérées comme un quelconque conseil en investissement, ou une recommandation d’achat ou de vente. Les informations contenues peuvent devenir obsolètes avec le temps.
L'investissement dans des produits financiers (actions, ETF, OPCVM, etc..) est risqué par nature et doit s'envisager à long terme. Il est impératif que vous fassiez vos propres recherches avant toute décision d'investissement, ou rapprochez-vous d'un professionnel du secteur financier pour avoir un avis éclairé sur l’adéquation de ces investissements à votre situation personnelle.